Laserscanning-Daten verbessern Immobilienpreismodelle
19. April 2013
Der Einsatz von Geoinformationstechnologien kann einen wesentlichen Beitrag dazu leisten, die Vorhersagegenauigkeit von Immobilienpreismodellen zu verbessern. Wird der mit Hilfe von Laserscanning-Daten berechnete Faktor der Sonneneinstrahlung ergänzend zu den klassischen Standort- und Ausstattungseigenschaften wie zum Beispiel die Wohnfläche einer Immobilie in den Berechnungsmodellen berücksichtig, sind die Preisprognosen genauer und darüber hinaus auch aussagekräftiger. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Geoinformatikers Dr. Marco Helbich, die der Wissenschaftler als Stipendiat der Alexander von Humboldt-Stiftung am Geographischen Institut der Universität Heidelberg durchgeführt hat.
Im Rahmen seines Humboldt-Stipendiums beschäftigte sich Marco Helbich am Beispiel von Eigentumswohnungen in Wien mit sogenannten hedonischen Immobilienpreismodellen. Mit Hilfe dieser Modelle lässt sich auf der Basis bereits erfolgter Immobilienkäufe der Verkaufswert anderer Immobilien vorhersagen. Dabei wird das „Gut Immobilie“ in seine Qualitätseigenschaften zerlegt, wobei jede dieser Eigenschaften wie beispielsweise Wohnfläche, Alter, Standort oder Ausstattung durch ein spezielles statistisches Verfahren mit einem „Preisetikett“ versehen wird. Daraus kann dann der Gesamtpreis ermittelt werden.
Ergänzend zu den klassischen Immobilieneigenschaften hat Dr. Helbich erstmals in diese Modelle zur Preisprognose auch Faktoren einbezogen, die auf Laserscanning-Daten basieren. Diese geben unter anderem Informationen über die bebaute Umwelt wieder, wie etwa die Sonneneinstrahlung in Abhängigkeit des Stockwerks und der Ausrichtung der Wohnung. „Das Novum ist, dass wir die Berechnung des ,Faktors Sonne‘ im dreidimensionalen Raum realisieren konnten. So war es möglich, zum einen die Sonneneinstrahlung für jede Immobilie separat und in Abhängigkeit des Stockwerks zu bestimmen und zum anderen auch den Schattenwurf durch benachbarte Gebäude explizit miteinzubeziehen“, erklärt Marco Helbich.
In einem empirischen Vergleich des traditionellen mit dem alternativen Immobilienpreismodell konnte Dr. Helbich zeigen, dass der Wohnungseigenschaft Sonneneinstrahlung durchaus eine besondere Bedeutung bei der Genauigkeit der Vorhersage von Immobilienpreisen zukommt. „Wurde dieser Faktor in den Berechnungen berücksichtigt, konnten die Vorhersagefehler um 15 Prozent reduziert werden, während der ,Erklärungsgehalt‘ der Preisprognosen um 13 Prozent stieg“, erläutert der Geoinformatiker. „Das volle Potential dieser neuen Datenquelle ist bei weitem noch nicht ausgeschöpft, und das Ableiten und Testen weiterer Faktoren ist denkbar und naheliegend.“
Als Stipendiat der Alexander von Humboldt-Stiftung forschte Dr. Helbich von März 2011 an für zwei Jahre am Geographischen Institut der Universität Heidelberg. Er arbeitete dabei mit dem Leiter der Abteilung Geoinformatik, Prof. Dr. Alexander Zipf, sowie Juniorprofessor Dr. Bernhard Höfle zusammen. Am Institut für Geographie und Regionalforschung der Universität Wien studierte Marco Helbich Raumforschung und -ordnung sowie Kartographie und Geoinformation. 2009 wurde er mit einer stadtgeographischen Analyse des Wiener Stadtumlands promoviert. Weitere Informationen zu seinem Forschungsprojekt sind im Internet unter der Adresse www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0198971513000021 zu finden.
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